재건축 조합원 지위 양도 금지 규정이 처음 생긴 건 2017년 8·2 부동산대책 때입니다. 그로부터 9년이 지난 지금도 이 규제를 풀어야 한다, 말아야 한다는 논쟁이 국무회의 안건으로 오르고 있습니다. 솔직히 처음 이 뉴스를 접했을 때 저는 "또 같은 이야기네"라는 생각부터 들었습니다. 무주택 청년 입장에서 이 논쟁이 제 삶과 얼마나 맞닿아 있는지, 그게 더 궁금했습니다.
정비사업 규제 완화, 실제로 집이 늘어날까
일반적으로 재건축·재개발 같은 정비사업 규제를 풀면 주택공급이 늘어난다고 알려져 있습니다. 그런데 제가 관련 보도들을 찾아보니 꼭 그렇지만은 않다는 게 눈에 띄었습니다.
이번 논쟁의 핵심 쟁점 중 하나는 재건축 조합원 지위 양도 허용 문제입니다. 여기서 조합원 지위 양도란, 재건축 사업이 진행 중인 단지의 소유권을 사업 완료 전에 다른 사람에게 넘기는 것을 의미합니다. 현재 투기과열지구에서는 조합 설립 인가 이후부터 입주 시점까지 이 양도를 원칙적으로 금지하고 있습니다. 오세훈 서울시장은 이를 한시적으로라도 허용해 사업 속도를 높이자고 주장했지만, 국토교통부는 "급격한 매물 출회로 시장을 자극할 우려가 있다"며 중장기 검토가 필요하다는 입장을 밝혔습니다(출처: 국토교통부).
또 다른 쟁점은 민간 정비사업의 용적률 확대와 임대주택 비중 축소입니다. 용적률이란 대지 면적 대비 건물 연면적의 비율로, 이 수치가 높아질수록 같은 땅에 더 많은 세대를 지을 수 있습니다. 서울시는 공사비 급등으로 사업성이 떨어진 현장이 많은 만큼 용적률을 높여 일반분양 물량을 늘려야 한다고 강조합니다. 반면 이재명 대통령은 국무회의에서 "공급을 늘리자는 것이지, 집값을 폭등시킬 가능성을 높여서는 안 된다"고 선을 그었습니다.
제 경험상 이 두 입장이 동시에 맞는 경우가 현실에서는 꽤 있습니다. 규제를 완화하면 사업이 빨라지는 건 사실이지만, 그 과실이 무주택자에게 돌아오는지는 별개의 문제입니다. 용적률 확대로 일반분양 물량이 늘어난다 해도, 그 분양가가 수억 원대라면 청년 무주택자에게는 그림의 떡에 가깝습니다.
- 조합원 지위 양도 허용: 사업 속도 제고 효과 기대, 투기 수요 유입 우려 병존
- 용적률 확대: 일반분양 물량 증가 가능, 고분양가로 이어질 가능성
- 임대주택 비중 축소: 사업성 개선 효과, 공공임대 물량 감소라는 반대급부
용산공원 주택 논쟁, 청년에게는 언제 오는 이야기인가
용산공원 부지에 아파트를 짓겠다는 구상이 공론화되자 저는 솔직히 반응이 엇갈렸습니다. 공원 하나 없어지는 게 아쉽다는 생각과, 그게 실제로 공급으로 이어진다면 마냥 반대할 수도 없다는 생각이 동시에 들었습니다.
청와대 하준경 경제성장수석은 한 방송에서 "이 금싸라기 땅을 잘 이용하는 게 중요하다"며 "공원을 안 만든다는 뜻이 아니라, 적당한 규모의 공원과 좋은 거주 공간을 함께 남겨줘야 한다"고 설명했습니다. 정부는 현재 관계 기관 협의와 국민 의견수렴을 진행 중이라고 밝혔습니다(출처: 대한민국 정책브리핑).
반면 오세훈 서울시장은 반대 입장을 명확히 했습니다. 용산국제업무지구에 공급될 예정인 6,000~1만 가구에 더해 용산 어린이정원 부지에 1만~2만 가구까지 동시에 들어서면 교통 부하를 감당할 수 없다는 것입니다. 여기에 토양오염 정화에만 5년 이상이 소요된다는 현실적인 이유도 덧붙였습니다.
저는 이 대목에서 제가 가장 답답함을 느끼는 지점이 있습니다. 토양오염 정화 기간, 즉 미군기지 반환 부지의 오염된 토양을 사람이 거주할 수 있는 수준으로 복원하는 데 걸리는 시간이 최소 5년이라면, 설령 오늘 당장 건설을 결정해도 실제 입주는 10년 뒤 이야기가 될 수 있습니다. 그사이 저는 전세를 몇 번 더 갱신해야 하는 건지, 그 계산이 먼저 머릿속에 떠올랐습니다.
용산공원특별법은 현재 국회에서 논의 중인데, 법안은 주로 캠프킴 부지의 녹지 비율을 조정하는 내용이며, 나머지 용산공원 전체의 개발 방향은 아직 논의 초기 단계에 불과합니다. 제 경우엔 이 속도가 전세 계약 만료일과 전혀 맞지 않는다는 게 문제입니다. "공익적 목적이 있을 경우 심의를 거쳐 제척하는 방식도 검토할 수 있다"는 말은 정책적 언어이지, 무주택자에게 실질적인 정보가 되지 못합니다.
자주 묻는 질문
Q. 재건축 조합원 지위 양도 규제가 풀리면 집값이 오르나요?
A. 일반적으로 규제가 완화되면 매물이 늘어 시장이 안정된다고 알려져 있지만, 국토교통부는 오히려 급격한 매물 출회가 시장을 자극할 우려가 있다고 보고 있습니다. 신규 투자 수요가 유입되면 단기적으로 가격이 올라갈 가능성도 배제하기 어렵다는 게 정부 판단입니다. 어느 방향이든 중장기적인 시뮬레이션이 먼저 필요한 시점입니다.
Q. 용산공원에 아파트가 지어지면 청년도 청약할 수 있나요?
A. 현재로서는 알 수 없습니다. 아직 부지 활용 방식 자체가 확정되지 않았고, 몇 가구를 어떤 조건으로 공급할지에 대한 구체적인 계획이 전혀 나오지 않은 상태입니다. 토양오염 정화만 5년 이상 걸린다는 점을 감안하면, 청약 일정을 논하기 전 단계인 것이 사실입니다.
Q. 용적률을 높이면 실제로 공급이 늘어나나요?
A. 수치상으로는 그렇습니다. 용적률이 높아지면 같은 대지에 더 많은 세대를 지을 수 있습니다. 그런데 제 경험상 공급이 늘어도 분양가도 함께 오르는 경우가 많았습니다. 일반분양 물량이 늘어도 그 가격이 무주택 청년이 감당할 수 있는 수준인지는 별개로 따져봐야 하는 문제입니다.
Q. 정부와 서울시의 의견 차이는 왜 좁혀지지 않나요?
A. 두 주체가 바라보는 우선순위가 다르기 때문입니다. 서울시는 정비사업 속도 제고를 통한 단기 공급 확대를 원하고, 정부는 집값 안정을 해치지 않는 범위 안에서 중장기적으로 접근하겠다는 입장입니다. 두 입장 모두 나름의 논리가 있어 단기간에 접점을 찾기는 어려운 구조입니다.
결론
정부와 서울시의 논쟁을 쭉 살펴본 제 최종 판단은 이렇습니다. 이 갈등의 핵심 문제는 "누가 옳으냐"가 아니라, 논의의 초점이 계속 조합원 지위 양도나 용적률 같은 사업자 수익성 문제에 머물러 있다는 점입니다. 재건축 조합원이나 사업 시행사에게는 체감도 높은 쟁점이지만, 자산 없이 청약을 기다리는 무주택 청년에게는 좀처럼 와닿지 않는 언어입니다.
그래서 지금 당장 전세를 구할지, 아니면 나중에 나올지 모를 청년 대상 물량을 기다릴지 계속 고민 중입니다. 확실한 일정이 있다면 그에 맞춰 계획이라도 세울 텐데, 정책이 "논의 중"이라는 말만 반복되는 한 이 답답함은 당분간 이어질 것 같습니다. 관련 논의가 진행되면 국토교통부 공식 공고나 청약홈을 주기적으로 확인해두는 것이 지금으로서는 할 수 있는 가장 현실적인 방법입니다.