규제 대책이 나오면 최소한 거래라도 얼어붙거나, 매물이 좀 쌓이거나 해야 정상인데, 지금 서울 아파트는 79주 연속 상승 중입니다. 한국 부동산원이 집계를 시작한 이래 역대 두 번째로 긴 기록입니다. 저도 최근 주변 친구들이 "이제 못 사면 영원히 못 살 것 같다"며 5~6억대 아파트를 쫓는 걸 보면서, 이게 투자 이야기가 아니라 거주 자체를 확보하려는 싸움이 됐다는 걸 체감하고 있습니다.
전월세 시장: 규제가 약발을 잃은 진짜 이유
일반적으로 규제 대책이 나오면 시장이 눈치를 본다고 알려져 있습니다. 제가 부동산을 관심 있게 지켜봐 온 경험상도 그랬습니다. 627 대책 직후에는 실제로 두 달 가까이 거래가 뚝 끊겼고, 매물이 쌓이는 게 보였습니다. 그런데 지금은 다릅니다. 813 대책이 나온 뒤에도 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.21% 올랐고, 전세 가격 지수는 2025년 1월 93.4에서 2026년 7월 101.03으로 껑충 뛰었습니다(출처: 한국부동산원). 시장이 정책을 그냥 무시하는 겁니다.
제가 보기에 이건 "학습 효과"입니다. 규제가 반복적으로 나왔지만 결국 집값이 올랐다는 경험이 쌓이면서, 수요자들이 더 이상 대책 발표에 반응하지 않게 된 것입니다. 97 공급 대책만 해도 서울에 실제로 공급되는 물량을 뜯어보니 5만 호도 안 됐고, 그게 오히려 역효과를 냈습니다. "약속을 못 믿겠다"는 신호를 시장에 준 셈이죠.
문제의 핵심은 전월세 시장입니다. 여기서 전월세 공급은 세 가지 경로로 이루어집니다. 신축 입주 물량, 기존 임차인의 자가 전환으로 인한 공실, 그리고 투자 목적의 매입 후 임대입니다. 그런데 지금 세 가지 모두 막혀 있는 상황입니다.
- 신축 공급: 서울 정비 사업의 92%는 민간 주도인데, 민간 사업자가 움직일 수 있는 환경이 만들어지지 않고 있습니다
- 기존 물량 회전: 비거주자 규제 강화로 임대인들이 직접 들어가려 하면 전월세 물건이 오히려 줄어듭니다
- 신규 임대 공급: 토지거래허가구역 지정으로 매입 후 임대 자체가 사실상 불가합니다
이 세 경로가 다 막혀 있으니, 공급 부족이 해소될 여지가 당장은 보이지 않습니다.
생존매수 시대의 실전 대응: 절박함과 신중함 사이
이렇게 공급 구조 자체가 막혀 있는 시장에서 "5~6개월 충분히 알아보고 신중하게 사라"는 조언은 틀린 말이 아닙니다. 저도 원칙적으로는 동의합니다. 그런데 "생존 매수"라는 표현을 쓸 만큼 절박한 상황에 처한 분들에게 반년의 탐색 기간은 현실적으로 작동하기 어렵습니다. 전세 계약 만료가 다가오고, 보증금을 올려달라는 임대인의 요구가 들어오고, 그 와중에 마음에 드는 물건은 한 달 만에 거래가 끝나버리는 시장에서 "서두르지 말라"는 말이 오히려 더 큰 불안을 만들기도 합니다.
그래서 제가 현실적으로 정리한 대응 방향은 이렇습니다. 상승장 후반부로 접어들고 있다는 가능성을 염두에 두되, 그렇다고 지금 당장 아무 집이나 사는 건 다른 문제입니다. 핵시은 수급(공급과 수요의 균형)이라는 점을 기억해야 합니다. 지금은 공급이 절대적으로 부족한 구조이지만, 수급이 개선되는 시점이 오면 흐름은 바뀔 수 있습니다. 절박하다고 해서 판단 기준까지 내려놓을 필요는 없다는 뜻입니다.
이 판단 기준은 주식 투자의 원리에 참고가 됩니다. 금리 관련 뉴스에 매일 반응하다 보면 오히려 판단이 흐려집니다. 중요한 건 내가 처음 그 자산에 투자한 이유가 훼손됐는가를 확인하는 것입니다. 미국 재무부의 바이백 결정은 삼성전자 직원들이 반도체를 잘 만드는지와 아무 관련이 없습니다. 그 사실을 알고 있으면 가격 급락에 공황 매도하는 실수를 줄일 수 있습니다.
- 부동산: 강남 고가 주택(30억 이상)과 외곽 5~6억대 아파트는 지금 서로 다른 시장입니다. 정책 영향권도, 수요층도 다릅니다
- 주식: 뉴스의 양이 아니라, 그 뉴스가 내 투자 원래 이유와 연관이 있는지가 판단 기준입니다
- 공통: 지금은 정보 우위보다 해석 능력과 흔들리지 않는 기준선이 더 중요한 시기입니다
자주 묻는 질문
Q. 서울 집값 79주 연속 상승, 이 흐름이 계속 이어질까요?
A. 일반적으로 "규제 나오면 잠깐이라도 멈춘다"고 알려져 있지만, 제 경험상 지금은 그 공식이 작동하지 않고 있습니다. 전월세 공급 구조가 바뀌지 않는 한 상승 압력 자체는 유지될 가능성이 높습니다. 다만 역대 최장 기록인 85주가 6주 앞으로 다가온 만큼, 이 시점부터는 상승장 후반부 가능성도 함께 열어두는 게 맞다고 봅니다.
Q. 지금 5~6억대 아파트 사도 괜찮은 시기인가요?
A. "괜찮다/아니다"보다는 조건을 따져보는 게 맞습니다. 5~6억대는 정책 대출 적용 가능 구간이고 대출 규제 영향도 상대적으로 적어 실수요 매수세가 집중되는 구간입니다. 다만 상승장 중반 이후 국면이라는 점에서, 전월세 시장과 수급 변화 여부를 함께 확인하면서 충분한 후보지 비교 후 결정하는 것이 장기적으로 후회를 줄이는 방법이라고 봅니다.
결론
제가 이번 흐름을 지켜보면서 정리한 건 두 가지입니다. 부동산은 전월세 시장을 보지 않으면 지금 상황을 제대로 읽을 수 없고, 주식은 가격이 왜 움직였는지를 알아야 내 투자 이유가 흔들린 건지 아닌지를 판단할 수 있다는 것입니다. 둘 다 "많이 아는 것"보다 "내 기준에 비추어 해석하는 것"이 핵심이라는 점에서 같습니다.
생존 매수 압박을 느끼는 분들의 절박함은 숫자로도 증명되는 현실입니다. 그 절박함을 외면하지 않으면서도, 지금 이 시점에서만큼은 어떤 집을 사느냐가 언제 사느냐만큼 중요해졌다는 점을 놓치지 않으셨으면 합니다. 시장의 큰 방향보다 내 한 번의 선택이 더 오래 영향을 미치는 시기이기 때문입니다.