올해 시뮬레이션 결과를 보면, 다주택자 중 상당수가 종합부동산세를 기존 대비 3배 이상 더 내야 하는 구조로 바뀝니다. 저도 올해에 전세 이사를 준비하면서 직접 매물을 뒤지다 보니, 이 숫자가 단순한 세금 이야기가 아니라는 걸 몸으로 느꼈습니다. 공시가격 상승에 공정시장가액비율 인상, 여기에 공제 한도 축소까지 한꺼번에 작동하면서 보유세 부담이 임대 시장 전체를 흔들고 있습니다.
보유세 구조가 바뀐 진짜 이유
이번 세제 개편안에서 가장 먼저 눈에 들어온 건 1세대 1주택자의 공제액 분리였습니다. 기존에는 거주 여부와 무관하게 12억 원을 기본 공제해줬는데, 이번에는 거주용이면 14억 원, 비거주용이면 9억 원으로 쪼갰습니다. 얼핏 거주자에게 혜택을 준 것처럼 보이지만, 실제로는 비거주 1주택자에게 기존 대비 3억 원이 깎이는 구조입니다. 거주자는 2억 오르고 비거주자는 3억 내려가니 두 집단 사이에 5억 원의 공제 격차가 생깁니다.
여기서 공정시장가액비율이라는 개념이 등장합니다. 공정시장가액비율이란 공시가격에 곱해서 종합부동산세 과세표준을 산출하는 비율로, 이 수치가 높아질수록 같은 공시가격이어도 세금이 더 많이 나옵니다. 이번 개편으로 1주택자는 60%에서 70%로, 다주택자는 2027년 70%, 2028년 80%로 단계적으로 올라갑니다. 문재인 정부 시절에는 이 비율이 95%까지 올라간 적이 있었으니, 이번 조정이 종착역이 아닐 가능성도 충분히 열려 있습니다.
다주택자 쪽은 구조 자체가 바뀌었습니다. 기존에는 주택 수에 따라 9억 원을 일괄 공제했는데, 이제는 4억 원 고정에 5억 원은 비율로 나눕니다. 본인이 거주하는 주택 가격이 전체 보유 주택 가격에서 차지하는 비율만큼만 5억을 나눠 받는 방식입니다. 즉, 전체 보유 주택 합산액이 20억이고 본인 거주 주택이 6억이면 비율은 30%로 1억 5천만 원, 최종 공제는 5억 5천만 원에 그치게 됩니다. 반면 비거주자라면 4억 원만 공제됩니다. 이 차이가 세금 계산기 위에서는 300만 원짜리 고지서를 900만 원 넘게 만들어버립니다.
세부담상한도 함께 손을 봤습니다. 세부담상한이란 전년도 납부 세액 대비 당해 연도 종합부동산세가 얼마까지만 올라갈 수 있는지를 제한하는 장치입니다. 이를 기존 150%에서 200%로 올렸습니다. 이게 납세자에게 유리한 방향처럼 들릴 수 있는데, 실제로는 원래 내야 할 세액 자체가 크게 높아진 상태이기 때문에 세부담상한이 올라간다는 건 한 번에 낼 수 있는 최대치가 커진다는 뜻입니다. 1천만 원 납부자가 내년에 2천만 원, 그다음 해에 4천만 원, 또 그다음 해에 8천만 원이 될 수 있는 구조입니다. 실제로 문재인 정부 때 3천만 원 내다가 9천만 원 고지서를 받고 세무사를 찾아간 납세자가 다음 해 예상액을 확인하니 2억 7천만 원이었다는 사례는 이 구조가 얼마나 빠르게 작동하는지를 잘 보여줍니다(출처: 국세청).
- 거주용 1주택 공제: 12억 → 14억 (2억 상향)
- 비거주 1주택 공제: 12억 → 9억 (3억 하향), 거주·비거주 간 5억 격차 발생
- 다주택자 공제: 일괄 9억 → 4억 고정 + 5억 비율 안분 방식으로 전환
- 공정시장가액비율: 1주택 60% → 70%, 다주택 2027년 70% → 2028년 80%
- 세부담상한: 150% → 200%로 상향, 실질 최대 납부액 증가
조세전가가 주거비를 끌어올리는 경로
전세 이사를 준비하면서 제가 직접 겪은 건 조건 하나를 맞추면 다른 조건이 무너지는 반복이었습니다. 대출 한도에 맞는 집을 찾으면 전세보증보험 가입이 안 되고, 보증보험이 되는 집을 찾으면 예산을 넘었습니다. 단순히 "돈이 없어서"의 문제가 아니라, 선택지 자체가 줄어든 문제였습니다. 이 상황이 세제 개편과 무관하지 않다는 걸, 숫자를 뜯어보면서 이해하게 됐습니다.
조세전가란 납세 의무자가 세금을 가격에 얹어 다른 경제 주체에게 넘기는 현상을 말합니다. 집주인이 늘어난 보유세를 그대로 부담하는 대신 월세를 올려 세입자에게 넘기는 방식이 대표적입니다. 이번 개편으로 비거주 1주택자의 종합부동산세와 재산세를 합산한 보유세가 연 1천만 원 이상 늘어날 수 있다는 시뮬레이션이 나오는데, 이걸 임대료로 메우려면 월 80만 원 이상을 추가로 받아야 합니다. 재산세 개편안은 8월 중에 별도로 발표될 예정이라 보유세 부담이 여기서 더 올라갈 여지도 있습니다(출처: 기획재정부).
세액공제 한도 신설도 제가 주목한 부분입니다. 세액공제란 산출된 세액에서 일정 비율을 차감해 실제 납부액을 줄여주는 제도로, 1세대 1주택자 중 고령자이거나 장기 거주한 경우 최대 80%까지 공제를 받을 수 있었습니다. 원래는 2천만 원 세금이 나온 고령 1주택자가 80% 공제를 받으면 400만 원만 내면 됐던 구조였습니다. 그런데 이번 개편에서 이 세액공제에 한도를 씌웠습니다. 2027년에는 800만 원, 2028년에는 600만 원까지만 공제받을 수 있도록 말입니다. 결과적으로 400만 원 내던 분이 1,400만 원을 내야 하는 상황이 됩니다. 월 환산 약 117만 원의 추가 부담입니다.
여기에 임대차 시장의 구조적 제약도 겹칩니다. 계약갱신청구권을 사용하면 임대료를 5%밖에 올리지 못합니다. 월세 100만 원 기준으로 5%는 5만 원이고, 2년 계약 기간 동안 최대 올릴 수 있는 금액입니다. 하지만 보유세가 매년 수백만 원씩 늘어나는 속도는 5% 상한선을 훨씬 넘어서기 때문에, 집주인 입장에서는 계약 만기 시 직접 거주를 명목으로 세입자를 내보내고 새 계약을 맺거나 월세를 대폭 올리는 선택을 검토하게 됩니다. 제가 이번에 집을 구하면서 느낀 매물 부족은 이 흐름과 따로 떼어낼 수가 없었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 실거주 1주택자도 종합부동산세가 오르나요?
A. 거주용 1주택자는 공제가 12억에서 14억으로 오르지만, 공시가격 자체가 매년 10~30% 상승하고 있어 공제 확대를 상쇄하고도 남을 수 있습니다. 시세 20억 이하는 종합부동산세 부담이 없다는 정부 발표가 있지만, 공시가격이 계속 오른다면 이 기준도 빠르게 추격당할 가능성이 있습니다.
Q. 세부담상한 200%가 되면 세금이 두 배 이상은 안 오르는 건가요?
A. 세부담상한은 전년도 납부액의 200%까지만 낼 수 있다는 뜻이지만, 이미 세부담상한에 눌린 채로 원래 납부해야 할 세액이 크게 높아진 경우라면 해마다 200%씩 올라가는 구조가 반복됩니다. 1천만 원 → 2천만 원 → 4천만 원 → 8천만 원 식으로 기하급수적으로 늘어날 수 있어 3~4년 치 시뮬레이션을 미리 해보는 것이 중요합니다.
Q. 고령 1주택자는 세액공제로 부담을 줄일 수 있지 않나요?
A. 이번 개편에서 세액공제에 한도가 생겼다는 점이 핵심입니다. 2028년 이후에는 공제 한도가 600만 원으로 제한되기 때문에, 기존에 80% 공제로 400만 원만 내던 분이 1,400만 원을 부담해야 하는 역전이 발생합니다. 연금 수입만으로 생활하는 고령층에게는 실질적인 주거 불안 요인이 됩니다.
Q. 이번 세제 개편안이 실제로 시행되는 건가요?
A. 현재 발표된 것은 개편안으로, 국회 통과가 필요한 내용이 포함되어 있습니다. 입법 과정에서 내용이 조정되거나 일부 조항이 수정될 가능성이 있습니다. 다만 공시가격 상승과 공정시장가액비율 인상은 행정부 권한 범위에서 적용되는 부분이 있어 입법 여부와 무관하게 세 부담이 올라가는 흐름은 이미 시작됐다고 보는 것이 현실적입니다.
결론
이번 세제 개편안을 정리하면서 제가 내린 판단은, 이건 증세를 실수요자 보호라는 명분으로 포장한 정책이라는 점입니다. 초고가 주택을 겨냥했다고 하지만, 비거주 1주택자와 다주택자에 대한 공제 구조 변경, 세액공제 한도 신설은 연금으로 생활하는 고령 실거주자와 일반 임차인 모두에게 영향을 미칩니다. 조세전가의 경로가 생겼고, 그 끝에는 주거비 상승이 있습니다.
제가 보기에 지금 당장 확인해야 할 것은 두 가지입니다. 본인이 보유한 주택의 공동주택 공시가격이 얼마인지, 그리고 그것을 기준으로 3년 치 보유세가 어느 수준까지 올라가는지를 실제로 계산해보는 것입니다. 막연한 공포보다 숫자로 확인한 불안이 훨씬 다루기 쉽습니다. 구체적인 수치를 뽑아본 뒤에 보유, 거주 전환, 매도 중 어떤 선택이 본인 상황에 맞는지 판단하는 순서가 맞습니다.